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[세무칼럼] 증여 및 상속으로 인한 부동산 취득
세무법인 열림 팔달지점 / 세무사 조휘래
2019-04-10 17:36:10최종 업데이트 : 2019-04-10 17:37:06 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 증여 및 상속으로 인한 부동산 취득

[세무칼럼] 증여 및 상속으로 인한 부동산 취득


오늘은 부동산의 증여와 상속에 관하여 얘기를 해보고자 한다. 요즘들어 부쩍 보유 부동산의 증여를 통한 자산의 이전 및 절세에 대한 관심이 뜨겁다. 그리고 자연스럽게 상속을 원인으로 하는 자산의 이전에 대해서도 부쩍 상담이 늘어나는 요즘이다.

아마도 증여나 상속 모두 부동산 등 자산의 무상 이전이라는 동일한 속성으로 인해 함께 비교를 하게 되는데 정작 증여나 상속의 명확한 개념과 차이를 혼돈하는 경우들이 많음을 느끼게 된다. 이에 증여와 상속의 개념 및 관련 용어와 이 둘의 차이점과 세금, 그리고 절세에 관한 이야기를 해보고자 한다.

우선 증여는, 증여를 하는 증여자와 증여를 받는 수증자가 존재한다. 상속의 경우에는 상속을 받는 상속인과 자산을 물려주는 피상속인이 존재하게 된다.

증여는 증여자의 자유의사에 따라 배우자, 자녀 등에 자산을 무상으로 이전해 주는 것이며, 상속은 피상속인의 사망으로 인하여 사망일 현재 피상속인의 자산과 그에 따른 부채가 법정 상속권자에게 무상으로 이전되는 것을 말한다. 즉, 증여는 선택이라면 상속은 필수라고 할 수 있을 것이다.

증여와 상속은 기본적으로 세율이 동일하다. 증여공제 또는 상속공제를 차감한 과세표준 기준으로 1억원까지는 10%, 1억초과분부터 5억원까지는 20%, 10억원까지는 30%, 30억까지는 40%, 그 초과금액은 50%의 세율로 누진세율을 적용하고 있다. 양도소득세와 달리 상속세 및 증여세는 별도의 주민세는 없다.

증여와 상속은 세율의 차이는 없지만 증여세는 증여받은 수증자를 기준으로 증여세를 부과하고, 상속세의 경우 피상속인의 총 상속재산에 대하여 상속세를 부과하고 이를 실제 상속받은 상속인들이 지분에 따라 상속세를 부담하게 된다.

예를 들어 증여공제 또는 상속공제를 모두 차감한 과세표준이 2억이라고 했을 때 자녀 2명에게 각각 절반씩 증여한다면, 증여세는 수증자별 증여받은 금액이 각 1억원이므로 증여세 산출세액은 각각 1천만원씩, 총 2천만원이 될 것이나, 상속을 받았다면 2억에 대한 상속세 3천만원을 절반인 1천5백만원씩 부담하여야 하므로 상속세가 더 부담이 커 보인다.

그러나 증여공제와 상속공제가 상당히 차이가 나므로 같은 금액을 증여 또는 상속했을 때 실제 납부하게 되는 세금은 차이가 많을 수밖에 없다. 우선 자율적으로 선택에 의한 부의 무상이전인 증여의 경우 배우자에게 증여시 증여공제가 현재 세법기준으로 10년간 6억원이다. 즉, 10년간 누적합산 기준으로 6억까지는 증여공제가 적용되므로 증여세가 발생되지 않는다. 이때 10년의 기준은 가장 마지막 증여일을 기준으로 소급하여 10년 내 증여금액과 합산하여 판단하게 된다.

직계존속 및 직계비속에 대하여는 5천만원까지 공제가 되며, 직계비속이 미성년자인 경우에는 2천만원이 공제한도이다. 기타 친족에게 증여시 1천만원까지 공제되며, 특히 아버지가 며느리에게 증여를 하는 경우에도 기타 친족으로 보아 1천만원의 공제가 적용된다. 물론 10년간 누적합산은 동일하다.

상속공제의 경우를 보면 피상속인의 사망시 법정상속권자의 구성에 따라 그 공제액이 달라지는데 피상속인의 배우자와 직계비속이 존재한다면 최소 10억원의 상속공제가 가능하며, 배우자가 존재하지 않고 직계비속만 존재한다고 하여도 최소 5억원의 상속공제가 가능하다.

법정상속권자는 피상속인의 배우자 및 직계비속이 1순위이며, 직계비속이 없다면 배우자가 1순위, 배우자가 없다면 직계비속이 1순위가 된다.

상속의 경우 피상속인의 자산은 물론 부채를 동시에 상속받게 되므로, 상속권자들은 만약 피상속인의 상속자산보다 부채가 더 많다면 상속을 포기할 수 있으며, 상속자산 대비 부채가 정확히 확인되지 않는 경우 신청에 의하여 상속 후 확인될 부채를 감안하여 상속받은 자산을 한도로 부채도 승계하겠다는 한정상속을 선택할 수도 있다.

부동산의 증여 또는 상속의 경우 상속자산의 공정가액을 결정하고, 증여공제 및 상속공제를 차감하고 승계받는 부채가 있다면 이 역시 차감하여 최종 과세표준을 결정하게 된다.

이 때 공정가액은 증여, 상속 모두 실거래가 발생되지 않는 무상이전이기 때문에 부동산의 종류에 따라 그 가치산정이 달라진다. 일반적인 토지(농지, 임야, 나대지 등) 및 단독주택의 경우 공시지가, 개별주택가격을 공정가액으로 하며, 공동주택(아파트, 연립, 빌라 등)은 평균적인 실거래가가 확인되므로 이를 적용하여 결정한다.

다만, 증여 및 상속을 받을 당시 결정 및 신고한 부동산의 가액이 이후 양도 시 취득원가가 되므로 증여 또는 상속을 받은 부동산을 장기간 보유할 목적이 아닌 단기간 내 양도할 목적이라면 당장 증여세 또는 상속세를 줄이기 위해 토지, 단독주택 등의 가액을 공시지가, 개별주택가격으로 하여 낮은 가액을 적용할 경우 이후 양도 시 양도차익이 크게 발생됨에 따라 부담하게 되는 양도세가 오히려 증가하여 세금부담이 가중되는 경우도 발생할 수 있다.

이러한 경우에는 증여 및 상속당시 부동산의 가액을 공시가액으로 결정하지 않고 감정평가를 통하여 현 시점에서의 실제 가치를 반영하여 증여 및 상속가액을 높여 증여세 또는 상속세의 부담이 늘어나더라도 취득원가를 높인 만큼 이후 양도 시 양도차익을 줄여 양도세 부담을 낮추는 것이 보다 유리할 수 있다.

결국 증여 또는 상속으로 취득한 부동산의 취득 후 보유 목적에 따라 상당한 절세가 가능하다. 반대로 더 많은 세금을 부담하게 되는 안타까운 상황이 발생할 수도 있는 만큼 증여나 상속의 경우 사전에 전문가와 충분한 상담 후 절세전략을 수립하는 것이 바람직하다.
조휘래 세무사 저자 약력

조휘래 세무사 저자 약력

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