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[세무칼럼]토지양도에 대한 세금정리
윤현구 세무회계 사무소 / 세무사 윤현구
2019-08-01 08:55:02최종 업데이트 : 2019-08-01 09:01:09 작성자 :   e수원뉴스 윤주은

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[세무칼럼]토지양도에 대한 세금정리

토지양도에 대한 세금문제는 복잡하기도 하고 지목도 여러 가지이기 때문에 비사업용토지에 대한 판단도 쉽지 않다. 따라서 이번 칼럼에서는 토지양도에 대한 세금문제에 대하여 살펴보도록 하겠다.

 

우선 토지는 각 지목에 대한 용도에 맞게 사용하다가 양도하여야 비사업용토지로 중과세 되지 않는다. 대지는 건물을 지을 목적의 토지이므로 건물이 없는 대지를 양도하였을 때는 중과세를 피하기 어렵다. 가끔 부동산매매업으로 사업자를 내어 주택을 지을 수 있도록 토목공사까지만 하고 토지를 분할하여 매매하는 경우가 있는데 이 경우에도 주택을 지어서 판 경우가 아니기 때문에 비사업용토지로 중과세를 적용하여야 한다.

 

농지는 농사를 짓지 않은 상태에서 양도하면 비사업용토지가 된다. 8년 이상 농지소재지에서 농사를 지으면서 다른 소득이 없거나 소득이 3700만원 이하면 양도소득세를 감면받게 된다. 이 경우 본인이 연로하여 가족이 대신 농사를 짓는 경우가 있는데 반드시 본인이 농지를 경작하는데 드는 노력의 1/2이상이 되어야 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

 

또한 본인의 주소지가 농지소재지로부터 30km이내여야 하며 한도는 1년에 1억, 5년에 2억까지 양도소득세를 감면 받을 수 있다. 본인의 사정에 의하여 농업법인 등에 위탁하여 농사를 짓는 경우가 있는데 이 경우 본인이 농사를 지은 것으로 보아 비사업용토지로 보지는 않지만 8년자경감면은 받을 수 없다. 그리고 위의 농지가 주거,상업,공업지역에 편입된 때로부터 양도일까지 3년이 경과하였다면 모든 요건을 충족한다고 하여도 8년자경감면을 받을 수 없다.(읍,면지역 제외)

 

임야는 나무를 심는 것 외에는 딱히 활용할 수 있는 용도가 없다. 따라서 비사업용토지가 되지 않기 위해서는 소유자의 거주지가 임야소재지로부터 30km이내에 있으면 된다. 거리요건만 있기 때문에 임야를 특정용도에 활용할 필요는 없다.

 

목장용지는 지목명대로 목장으로 사용하여야 비사업용토지로 판정받지 않는다. 목장은 보통 사업자등록이 되어 있기 때문에 세무당국에서도 사업용으로 사용되고 있는지 판단하기 쉬운 편이다.

 

위의 지목에도 불구하고 토지가 다른 용도로 사용하고 있다면 중과세 되지 않는다. 예를 들면 지목이 농지인 토지인데 실제는 대지로 사용되고 있는 경우 등이다. 실제로 농지를 대지로 사용하고 있다면 이 토지는 대지로 보며 만약 이 대지위에 상가나 주택이 있는 상태에서 양도한다면 목적에 맞게 사용되고 있는 것이므로 비사업용토지로 중과세 되지 않는다.

 

마지막으로 종중의 토지를 살펴보자. 종중토지는 개인의 소유가 아니기 때문에 농지의 경우 감면받을 수 없지만 종중원 중 한명이 대표로 농사를 지었다면 8년자경감면을 받을 수 있다. 종중의 경우 임대업을 하고 있는 경우가 많은데 이 임대업에 대하여 법인으로 사업자가 있는 상태에서 임대업과 관련 없는 농지를 매도하였을 경우에도 법인세를 과세하여야 하며, 양도소득세 대상이 아니기 때문에 8년자경감면은 받을 수 없다. 이는 임대업에 대한 법인이더라도 종중자체가 법인격이 있다고 보기 때문에 양도소득세는 적용할 여지가 없다는게 세무서의 해석이다. 따라서 종중에 임대업 등 법인이 있다면 종중의 모든 부동산은 양도차익에 대하여 법인세를 내야 하는 것이다.

 

위에서 토지의 양도에 대하여 개략적으로 살펴보았는데 실제 세법적용은 훨씬 복잡하고 다양하므로 세무전문가와 반드시 상의하는 것이 현명하다.세무사 윤현구 저자 약력

세무사 윤현구 저자 약력

 

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